中國文化旅游地產的四大類型

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2019-05-22 | 關鍵詞:文旅地產,文化旅游,特色小鎮

所有依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業項目,可稱為蒋方舟的博客。在消費升級的背景下,城市的物產代表了一種新的生活方式。我國的文旅地產經過多年演變,已然由資源導向向產品導向轉變、由標準化產品向差異化產品轉變、由客群市場向細分市場演進。

 

目前國內的旅游地產可分為四大類型――主題游樂型、景點依托型、度假酒店型以及文旅小鎮型。本文將對文化旅游地產的四大類型進行深入分析。
 

文化旅游地產類型


一、主題游樂型

 

利用主題公園帶動配套的商業地產項目是這一派的主要模式,這一模式的領頭羊是華僑城。不過,由于規模龐大、硬件設施投入頗巨、后期運營維護也是天價,對開發商前期資金籌措能力和后期運營管理能力有很高要求,且資金沉淀較多,所以涉足的房企較少。

 

溫泉、高爾夫、滑雪等休閑運動主題的項目也與此異曲同工,“觀瀾湖模式”即為代表。

 

典型代表:華僑城、宋城股份、深圳華強集團、長隆集團、觀瀾湖、海昌中國、常州恐龍園等。

 

優勢:這種模式曾經一度深受地方政府歡迎,低廉的拿地成本、市場熱情支撐下的穩定門票收益、配套商業及地產項目的快速回現,使得這個看起來資金沉淀較大的形態現金流很容易得到平衡。

 

劣勢:必須有持續的市場熱情作支撐,隨著迪士尼、環球影視城等海外主題樂園進入中國,以及政府和市場對這一司空見慣的旅游形態的熱情下降,門票收益、衍生品收入、房地產項目銷售都受到一定影響。

 

未來趨勢: 如何持續地留住游客,用鏈條和聚集效應來延續旅游消費是重點,融入文化秀是其中的一個必然選擇;利用最新的網絡與科技也是一個重要的手段,不再大而全,追求小而美。

 

他山之石:創始于1923年的沃爾特迪士尼公司,經過90多年的不斷發展,現已成為業務覆蓋影視娛樂、主題公園、媒體網絡和玩偶商品等多個領域、年收入達500多億美元的世界娛樂王國。不同于國內主題游樂市場主要靠門票加配套房地產項目的收入結構,迪士尼擁有源源不斷的輸血渠道和倫次收入 。
 

文化旅游地產類型


二、景點依托型

 

這是一度被批評為利用旅游的幌子瘋狂圈地的一派,嘗試這一“兵刃”的主力多是從傳統地產領域殺過來的“土豪”。自然資源總是稀缺的。不管是動輒數十億元的高額投入,還是數千畝的拿地規模,最關鍵的問題還是如何協調地產和文化旅游產業比例。

 

如何實現占用大量土地和自然資源的項目的土地集約利用?超級大盤如何避免空城現象?僅僅是城市地產簡單復制為“海景房”、“山景房”還是提供一個真正的休閑度假投資產品?這對習慣于快速賺錢的傳統住宅企業提出了更大的考驗,如果仍然快速生產和快速銷售的“三把斧子”,肯定不會長久。

 

典型代表:萬達集團、港中旅集團、中坤集團、保利地產、雅居樂地產、恒大集團、中信地產、世紀金源集團等。

 

優勢:通過品牌開發企業在景區周圍的商業生活質量,很容易為景區和周邊欠發達地區帶來生機和活力。

 

短板:過分依賴住宅銷售,很多山水超級大盤淪為空城;城市建筑破壞了自然景致,這種建設與破壞之間的悖論值得警惕。

 

未來趨勢: 賦予自然資源更多的魅力,在原有的旅游資源之上打造更多多樣性的產品,適當融入一些更和諧的體驗性文化商業設施。

 

他山之石:阿爾卑斯滑雪度假區幾經自然演變和規劃調整, 已經有數百年歷史的阿爾卑斯山度假小鎮儼然一副夢幻的童話仙境。許多當地土著居民購買了私人土地產權,建造了幾棟木屋別墅對外經營。全鎮的別墅外觀富麗堂皇。與國內不同的是,這里有濃厚的(人家獨特的)滑雪文化,滑雪業態已經很發達,在一個旅游小鎮逐漸成型后,滑雪的服務功能轉變,形成了一個以服務為導向的文化旅游特色小鎮。
 

文化旅游地產類型


三、文旅小鎮型

 

目前,國內已經形成了安徽宏村、云南麗江、浙江烏鎮等一批文化旅游古鎮。良性的文旅小鎮運營,應與居民市井文化渾然一體,而不該是一片沒有語言的重商主義建筑。

 

在歐洲及東南亞的很多旅游小鎮,多是由政府主導、企業擔綱、居民參與、生態體系非常完善,相較而言,我國則更多的是地方政府與企業的一廂情愿,把握好開發節奏、保證其“有血有肉”,應是此命題的應有之義。

 

典型代表:宏村、良渚文化村、麗江、鳳凰、烏鎮、周莊等。

 

優勢:文物遺存、特色民風民俗和悠閑的古鎮生活,可以為旅游開發大大加分,不需要規模巨大的硬件投入,更多的是軟性投入。在城鎮化趨勢下,相信會有更多特色迥異、各具千秋的文旅小鎮將會被挖掘出來,市場潛力巨大。

 

短板:對于古建筑古文物、原生態民俗文化的?;せ崍釧鋅⒄叨己芡誹?,另外與本地居民的溝通也會是一個障礙,開發者如何解讀、升級文旅小鎮的歷史文化價值對自身能力要求更高。

 

未來趨勢: 產業多元化。

 

他山之石:溫莎小鎮是英國最著名的王室小鎮,位于倫敦近郊,以溫莎古堡聞名。鎮上的人們生活愜意,傳統英式住宅隨處可見。

 

雖然街上到處都擠滿了游客,但一年四季,這里的生活仍然很簡單,令人愉快。街旁購物區的商品琳瑯滿目,累了的話就到泰晤士河畔的咖啡館或小酒吧歇歇腳,或者漫步于溫莎公園的綠地與森林之中度過一個國王般的閑適下午。
 

文化旅游地產類型


四、度假酒店型

 

正如度假酒店一般,解決的是旅游度假最基本的住宿問題,在其他三個模式中也常常包含。但不同于傳統田園綜合體開發的盈利模式,這類度假酒店并不通過其他類型地產項目來彌補經營缺口,更多在于產業鏈各個端點的交易,實現獨立生存發展,這如同弓弩一樣,自成一派。在不久的將來,這種產品集中的爆發可能會導致分時度假酒店的積極產權交易活動。

 

典型代表有今典集團、復星集團、陽光100等。

 

優勢:有別于傳統度假酒店可以滿足的基本居住生活需求之外, 這類產品有更多的度假、藝術、文化元素在里面,拍賣、博彩、會議、影視等多樣的收入渠道和靈活的租售方式,使得企業不需要再進行住宅開發即能保證收益,在跑馬圈地的旅游高峰期實現了小而精的成功。

 

短板:長期經營的能力、耐心和整合綜合資源的能力極高,特別是自負盈虧所帶來的財務壓力不容忽視,許多傳統的房地產企業往往難以忍受。此外,文化差異和經濟發展周期等因素很容易影響該模型的穩定性。

 

未來趨勢: 金融化的操作是必然趨勢,如與金融產品的結合、酒店產權交易等,這類高端度假酒店必須瞄準全球市場,走向海外也無可避免。

 

他山之石:以交換房間使用權以實現低成本的旅行目的分時度假模式,以開發為主的分時度假網絡公司,如SUNTERRA公司,不但經營交換業務,而且自己開發并銷售產權酒店,贏得了極大的社會反響與擁簇。

END

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